Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia

I. Título

Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia

II. Definición Legal

El régimen de propiedad horizontal en Colombia constituye una forma especializada de propiedad en la que los individuos tienen derechos exclusivos de propiedad sobre unidades privadas, tales como apartamentos o locales comerciales, mientras comparten derechos de copropiedad sobre áreas comunes, incluyendo terrenos, pasillos, ascensores e instalaciones recreativas. Este marco legal, regulado principalmente por la Ley 675 de 2001, busca garantizar la seguridad, fomentar la convivencia pacífica y mantener la función social de la propiedad dentro de los edificios de unidades múltiples, armonizando la autonomía individual con las responsabilidades colectivas.

III. Marco Legal

La piedra angular del régimen de propiedad horizontal es la Ley 675 de 2001, que establece la estructura legal para organizar, administrar y regular la propiedad horizontal. Esta ley es complementada por:

• Decreto 2590 de 2009, que desarrolla las normas administrativas y de convivencia dentro de las propiedades horizontales.
• Ley 1558 de 2012, que aborda el desarrollo urbano y sus implicaciones en la gestión inmobiliaria.
• Ley 2068 de 2020, que regula aspectos de plataformas digitales y alquileres de corta estadía en propiedades horizontales.
• El artículo 58 de la Constitución colombiana, que consagra la función social y ecológica de la propiedad, ordenando que los derechos de propiedad sirvan al bien colectivo.
• La jurisprudencia, en particular los fallos de la Corte Constitucional como la Sentencia C-318 de 2002, que aclaran los retos interpretativos y refuerzan la finalidad social del régimen.

En conjunto, estos instrumentos jurídicos proporcionan un marco sólido para la gestión de las propiedades horizontales, garantizando la claridad en la gobernanza y la resolución de conflictos.

IV. Elementos jurídicos básicos

El régimen de propiedad horizontal se estructura en torno a los siguientes elementos clave:

Clasificación de la propiedad horizontal:

Residencial: Destinada a viviendas, como complejos de apartamentos, conservando su carácter residencial incluso con espacios comerciales menores como cafeterías.

Comercial: Destinada a actividades mercantiles, incluyendo edificios de oficinas o centros comerciales.

Mixto: Combina espacios residenciales, comerciales, industriales o de oficinas, como torres de viviendas con locales comerciales en planta baja.

Constitución de Propiedad Horizontal:

Se constituye mediante escritura pública registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos, creando una persona jurídica civil, sin ánimo de lucro, de copropietarios.

Requiere registro municipal para formalizar la personalidad jurídica de la entidad.

Reglamento:

En la escritura pública debe incluirse un reglamento vinculante, distinto del manual de convivencia interno.

Este reglamento describe las normas de convivencia, administración, procesos de toma de decisiones y designación de órganos de administración.

Órganos de administración:

Asamblea General: Órgano principal de toma de decisiones, en el que los copropietarios votan en función del coeficiente de su propiedad, una métrica que determina su participación en los gastos comunes y sus derechos de voto.

Consejo de Administración: Supervisa la gestión de la propiedad y vela por el cumplimiento de la normativa.

Administrador: Gestiona las operaciones diarias, incluida la recaudación de contribuciones y el mantenimiento de las zonas comunes.

Supervisión financiera:

Es obligatorio contar con un auditor fiscal para las propiedades comerciales o mixtas, pero opcional para las residenciales, a menos que así lo disponga la Asamblea General.

El auditor debe ser un contable público autorizado y, en las propiedades comerciales/mixtas, no puede ser propietario de una unidad privada.

Resolución de conflictos:

Un Comité de Convivencia en las propiedades residenciales resuelve las disputas entre copropietarios, funcionando voluntariamente y registrando las decisiones en un acta.

Los conflictos pueden elevarse a los jueces civiles municipales en virtud de un proceso verbal sumario (artículo 390 del Código de Procedimiento Civil).

Gestión financiera:

Se financia con aportes ordinarios y extraordinarios de los copropietarios, complementados con multas por incumplimiento.

El administrador gestiona los recursos según el presupuesto aprobado por la Asamblea General, prescribiendo las deudas a los cinco años (Artículo 2536, Código Civil).

V. Nota doctrinal

Principio Jurídico

El régimen de propiedad horizontal tiene sus raíces en el principio constitucional de la función social de la propiedad, articulado en el artículo 58 de la Constitución colombiana. Este principio postula que los derechos de propiedad no son absolutos sino que deben servir al bien colectivo, particularmente en entornos urbanos donde los espacios compartidos requieren cooperación. El régimen garantiza el mantenimiento de las zonas comunes, la resolución equitativa de los conflictos y el equilibrio entre los derechos individuales y las obligaciones comunitarias, fomentando un marco de convivencia armoniosa en los inmuebles de varias unidades.

Tensiones interpretativas o prácticas

La aplicación del régimen de propiedad horizontal presenta varios retos. Lograr el consenso en la Junta General, sobre todo para decisiones importantes como reparaciones importantes o modificaciones del reglamento, puede ser arduo, especialmente en grandes propiedades con diversos propietarios. En los inmuebles de uso mixto, a menudo surgen tensiones entre los intereses residenciales y comerciales, como disputas sobre los niveles de ruido o recursos compartidos como el aparcamiento. Además, el aumento de los alquileres de corta estancia, facilitados por plataformas como Airbnb, ha puesto de manifiesto las lagunas normativas de la Ley 675 de 2001, lo que hace necesaria una legislación complementaria como la Ley 2068 de 2020 para abordar las tendencias económicas modernas al tiempo que se preserva la armonía de la comunidad.

Perspectiva humana, ética o política

El régimen de propiedad horizontal refleja el compromiso jurídico y social más amplio de Colombia de equilibrar las libertades individuales con las responsabilidades colectivas, un sello distintivo de las tradiciones jurídicas latinoamericanas. Subraya los retos de la urbanización, donde la densidad de la vivienda exige una gobernanza sólida para mantener la cohesión social. Desde el punto de vista ético, el régimen plantea cuestiones de inclusión, en particular para los propietarios extranjeros o los copropietarios ausentes que pueden tener dificultades para participar en la gobernanza. Desde el punto de vista político, pone de relieve la necesidad de marcos jurídicos adaptables para dar cabida a la evolución de las tendencias sociales, como el crecimiento del nomadismo digital y los alquileres a corto plazo. El régimen sirve como un microcosmos del sistema jurídico de Colombia, navegando por la delicada interacción entre la propiedad privada y el bienestar público.

VI. Ejemplos

Ejemplo 1: En un condominio residencial de Bogotá, la Asamblea General aprueba la instalación de un nuevo sistema de seguridad para las zonas comunes. Cada copropietario contribuye en función del coeficiente de su propiedad, lo que garantiza un reparto equitativo de los gastos. La decisión es implementada por el administrador, quien supervisa la ejecución del proyecto.

Ejemplo 2: En una propiedad de uso mixto en Medellín, que combina unidades residenciales y tiendas comerciales, surge una disputa sobre la asignación de aparcamientos. Los propietarios residenciales pretenden tener prioridad para las plazas de aparcamiento, mientras que los inquilinos comerciales defienden la igualdad de acceso para acomodar a los clientes. El Consejo de Administración media, proponiendo un horario de estacionamiento basado en el tiempo, que requiere la aprobación de la Asamblea General.

Ejemplo 3: Un inversor canadiense compra un apartamento en el casco histórico de Cartagena para utilizarlo como casa de vacaciones y alquilarlo ocasionalmente para estancias cortas. El inversor debe cumplir la normativa de la propiedad, que restringe los alquileres de corta duración para mantener la tranquilidad residencial. El inversionista asiste a las reuniones de la Asamblea General a través de un representante para votar sobre las contribuciones de mantenimiento y garantizar el cumplimiento de las leyes locales, como las que se describen en la Ley 2068 de 2020.

VII. Sección de preguntas frecuentes

¿Qué diferencia la propiedad horizontal residencial de la comercial?

Las propiedades residenciales están destinadas principalmente a vivienda, mientras que las propiedades comerciales soportan actividades mercantiles. Las propiedades mixtas combinan ambas, lo que repercute en la gobernabilidad y la supervisión financiera.

¿Cómo se toman las decisiones en un régimen de propiedad horizontal?

Las decisiones se toman en la Asamblea General, donde los copropietarios votan en función del coeficiente de su propiedad. Las decisiones importantes, como las reparaciones estructurales, pueden requerir una mayoría cualificada.

¿Cuáles son las consecuencias de no pagar las contribuciones?

El impago puede acarrear multas o acciones legales por parte del administrador para recuperar las deudas, que prescriben a los cinco años en virtud del artículo 2536 del Código Civil.

¿Puedo utilizar mi apartamento para alquileres de corta duración?

Esto depende del reglamento de la propiedad y de las leyes locales. Algunas propiedades restringen los alquileres de corta estancia para preservar la convivencia, mientras que otras los permiten bajo condiciones específicas.

¿Cómo se elige al administrador?

La Asamblea General nombra al administrador, que puede ser un particular o una empresa de gestión profesional, encargada de las operaciones diarias y la gestión financiera.

¿Cuál es el papel del Comité de Convivencia?

En los inmuebles residenciales, el Comité de Convivencia resuelve voluntariamente los conflictos entre los copropietarios, documentando las decisiones en un acto para promover la convivencia pacífica.

VIII. Glosario

• Copropietarios: Copropietarios de una propiedad horizontal, que comparten derechos y responsabilidades sobre las zonas comunes.
• Propiedad Horizontal: Régimen jurídico de los edificios plurifamiliares.
• Asamblea General: Asamblea General, principal órgano de decisión de los copropietarios.
• Consejo de Administración: Consejo de Administración, responsable de supervisar la gestión de la propiedad.
• Administrador: Administrador, gestiona las operaciones diarias y los recursos financieros.
• Coeficiente: Coeficiente, métrica que determina la participación de cada propietario en los derechos de voto y en los gastos comunes.
• Reglamento de Convivencia: Reglamento de Convivencia, normas que regulan el comportamiento y el uso de las zonas comunes.
• Escritura Pública: Escritura Pública, el documento legal que formaliza el régimen de propiedad horizontal.

IX. Referencias Internas

• Contrato de Trabajo en Colombia
• Residencia Fiscal en Colombia
• Despacho Aduanero en Colombia